Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...
06.04.17

Риэлторы. Продажа квартиры из-под залога.(Квартира приобретена по ипотеке, кредиту, предварительному, инвестиционному договору, по договору переуступки прав)

I. Ваша квартира приобретена по ипотеке и Вы планируете продажу. Наша компания специализируется на продаже квартир из-под залога ВТБ 24, Delta Credit, Сбербанк и т.д.

Вторичный рынок - 1 план продаж, новостройки - 2 план продаж. 

I. Вторичный рынок - план продажи №1.

1. Мониторинг рынка по стоимости квартиры, по количеству предложений.

+7 (495) 933-50-52 (с 9.00 до 21.00 ежедневно)

Продажа квартир из-под залога у банка


C заложенной квартирой приходится расставаться по разным причинам. Наиболее распространенная — это невозможность дальнейшего обслуживания кредита, а по простому — отсутствие денег на выплаты по кредиту.


Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может — это запрещено законом «Об ипотеке». Банк способен затруднить реализацию недвижимости, если вы займете пассивную позицию, потому что банк будет готов передать на регистрацию заявку о снятии обременения только после полного погашения действующего кредита.


В агентстве «Капитал-Недвижимость» отлажены юридические механизмы проведения подобных сделок.

Классический вариант продажи залогового жилья


Причины принятия о решении продажи залогового жилья, к слову это не всегда относится только к ипотеке, могут быть абсолютно разными. Так, некоторые заемщики в процессе погашения кредита могут оказаться неплатежеспособными (выход в декрет, потеря работы и т.д.), иные решили сменить место жительства и переехать в другой город, ну а третьим может срочно понадобиться крупная сумма денег. В любом из вышеописанных случаев первым делом следует обратиться в банк-кредитор и известить его о своих намерениях. Безусловно, реакция у разных банков может быть разной, все зависит от условий конкретного кредитного договора, но в большинстве случаев банки соглашаются на продажу залогового имущества при условии, что заемщик обязуется досрочно выполнить кредитные обязательства перед банком в полном объеме.

Существует три основных схемы продажи квартир, заложенных кредитной организации:

  1. Заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере не погашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме, авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь соглашается снять с квартиры обременение, после чего уже совершается стандартная сделка по купле-продаже недвижимости.
  2. В случаях, когда приобретатель заложенной квартиры также намерен для ее покупки получить ипотечный кредит, возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у продавца, заложившего квартиру. Тогда тот же банк, выступавший кредитором продавца, по чьим обязательствам и была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В результате, за счет выданного покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника. Одновременно с этим осуществляются сразу два регистрационных действия для снятия и наложения обременения на недвижимость. В конечном итоге таких операций, у недвижимости изменяется залогодатель.
  3. Третий самый неблагоприятный для владельца квартиры способ – это продажа заложенной недвижимости в судебном порядке. Такая ситуация возможно, если должнику-продавцу не удается договориться с банком-кредитором относительно самостоятельной продажи заложенной квартиры, а погашать ипотечный долг у заемщика нет возможности. Продажа квартиры в данной ситуации проводится судебными приставами через специальные торги. После реализации заложенной недвижимости долг перед банком по ипотечному кредиту гасится за счет полученных на аукционе финансовых средств.
  4. Следует отметить, что, по статистике, добровольная продажа гражданами заложенной недвижимости с согласия банка-кредитора из-за желания заемщика обменять небольшую «ипотечную» квартиру на более просторное по площади жилье, в настоящее время встречается гораздо чаще, чем продажа заложенной недвижимости банком-кредитором из-за наличия непогашенного долга у заемщика и проблем с неплатежами.

    В первом варианте отчуждения заложенной квартиры, когда должник за счет средств покупателя должен погасить оставшийся ипотечный долг, тоже существуют вариации в зависимости от порядка расчетов:

    1) Продажа квартиры покупателю в сопровождении банка-кредитора. В этом случае банковская организация предоставляет свою депозитарную ячейку. Покупатель заложенного жилья вносит обозначенную сумму для погашения ипотечного кредита в эту ячейку, а оставшуюся разницу между долгом по кредиту и общей ценой квартиры – во вторую ячейку банка.

    После завершения сделки и проведения регистрации в регистрирующем органе, банк-кредитор получает остаток ипотечного долга, а продавец берет из ячейки разницу между ценой отчуждаемой квартиры и оставшейся задолженностью перед банком.

    Как считают специалисты, данный вариант является самым безопасным при покупке залоговой квартиры. В указанном случае сделка безопасна и для продавца, и для покупателя, и для банка. Покупатель заложенной квартиры закладывает свои деньги под условием их выемки банком, только после регистрации совершенной сделки купли-продажи, а банк приобретает уверенность, что все финансовые средства по ипотечному кредиту будут получены, поскольку они уже находятся у него в ячейке.

    Если совершенная сделка не будет зарегистрирована, доступ к финансовым средствам в банковской ячейке получит сам покупатель, чтобы забрать свои деньги. Таким образом продать заложенную квартиру можно, разумеется, только с согласия кредитора. В последнее время банки, заинтересованные в своевременном погашении задолженности по ипотеке, охотно идут на подобную процедуру.

    Однако при этом важно, чтобы, сумма непогашенного долга по ипотечному кредиту была меньше, чем конечная цена продажи квартиры, находящейся в залоге. В противном случае должник, выступающий в сделке продавцом заложенного жилья, должен будет дополнительно вносить денежные средства для полного погашения своей задолженности.

    2) Практически аналогичный первому варианту способ расчетов, когда покупатель приобретает квартиру, а денежные средства передаются через специальный аккредитивный счёт. В день сделки приобретатель недвижимости зачисляет деньги на аккредитивный счёт, открытый в банке. Сторонами определяются условия доступа банка и продавца к деньгам (к примеру, при условии регистрации прав покупателя на квартиру). При соблюдении обозначенных условий доступ к деньгам в части остатка ипотечной задолженности должника получает кредитор, а к оставшейся сумме – заёмщик-продавец квартиры.

    3) Есть и иной вариант покупки заложенной квартиры. Продавец заключает предварительный договор с покупателем, заранее получив согласие банка-кредитора, на досрочное погашение задолженности по ипотечному кредиту. Деньги за квартиру перечисляются покупателем на банковский счет кредитора. После этого продавец получает соответствующую документацию, подтверждающую отсутствие у него кредитной задолженности. Это позволяет снять имеющееся обременение с продаваемой квартиры. После снятия обременения оформляется обычная купля-продажа, происходит государственная регистрация прав, перешедших от продавца к покупателю, и продавцу выплачивается вся оставшаяся стоимость.

    При данном варианте покупки заложенной квартиры существуют определенные риски для покупателя. Если продавец заложенного жилья в дальнейшем нарушит условия предварительного договора, у покупателя могут возникнуть проблемы с возвратом денег. Тем не менее, преимуществом названного варианта является отсутствие у заемщика необходимости согласовывать с кредитором продажу заложенной квартиры, поскольку продавец с банком прекращает свои взаимоотношения по взятому кредитному обязательству еще до оформления договора купли-продажи.

    4) Еще один вариант продажи, достаточно рискованный для покупателя, это передача непосредственно продавцу задатка в размере задолженности перед банком. Продавец квартиры, получивший задаток (или аванс) в размере остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, может погасить свой долг и снять обременение. После того, как обязательства продавца-заемщика по выплате ипотеки перед банком будут исполнены, он сможет продать квартиру, не согласовывая продажу с кредитором и не учитывая требования банка. Однако здесь существуют риски для покупателя заложенной недвижимости.

    Похожие записи:

Действие 2

Поиск покупателя

Главной сложностью при продаже квартиры в ипотеке является страх потенциальных покупателей перед процедурой погашения ссуды. Дело в том,что покупателю фактически приходится выплачивать деньги за еще не проданную квартиру. Если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована, возвращать их придется в судебном порядке. Кроме того, будущий владелец должен располагать всей необходимой суммой и быть согласен внести аванс в счет погашения ипотечного кредита.


При совершении сделок данного характера вернее всего будет как можно быстрее продать квартиру. Для этого лучше чтоб цена была чуть ниже рыночной. Чем быстрее произойдет продажа квартиры, тем быстрее снимется обременение ежемесячных оплат.


Способы продажи квартиры из-под залога.

  1. Сумма задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости квартиры, указанной при оформлении кредитного договора.
  2. Период неуплаты ежемесячного платежа составляет минимум 3 месяца.

Вторым вариантом продажи квартиры, оформленной в ипотеку, является смена заемщика в ипотечном договоре. Такая сделка также невозможна без участия и согласия банка. Покупая ипотечную квартиру таким способом, покупатель принимает на себя обязательства продавца перед банком по выплате ипотечного займа. А банк вынужден проверять нового заемщика на предмет платежеспособности.

Если речь идет о приобретении строящегося жилья, на которое был оформлен договор долевого участия, то банк может предложить покупателю выплатить долг продавца полученными заемными средствами. Такая операция называется переуступкой прав требования или договором цессии. Так как построенного жилья еще нет, то и оформление прав собтвенности пока невозможно. А по такому договору покупатель получает право требовать с застройщика жилье, выплачивая банку полученный кредит. Крупные фирмы-застройщики довольно легко идут навстречу своим покупателям, помогая заключить договор переуступки требования.

Для продажи строящейся недвижимости (которой фактически еще нет) и покупки квартиры в долг (так как у покупателя недостаточно денег) в банк нужно предоставить заявление о намерении заключить договор переуступки требования, а также разрешение на проведение данной сделки, полученное у застройщика. Рассматриваются банком эти документы обычно в течение нескольких дней. В случае такой сделки следует учитывать, что за получение согласия банка и разрешения на сделку фирмы-застройщика, вероятно, придется заплатить.

Документальное подтверждение всех сделок.

[email protected]mail:

Если у Вас есть вопросы, задавайте их на этой странице или пишите в онлайн чат, обязательно я или наш юрист ответит вам. Наш опыт работы с залоговыми квартирами поможет вам преодолеть многие препятствия.

Если у Вас есть аккаунт в социальных сетях, то поделиться, пожалуйста, данной статьей с вашими друзьями и знакомыми, мы Вам будем благодарны.

Автор: Владислав Поздняков 

(голосов:0)
Похожие статьи:

35 000 рублей (аванс - 70 %).Цена сопровождения покупки квартиры:

10 рабочих дней.Срок регистрации покупки квартиры в Росреестре:


Развод – сам по себе штука неприятная, когда же развод и ипотека сталкиваются, многие пары могут прийти в замешательство. Что делать с ипотечной квартирой при разводе, и как ее разделить?


06.06.2013 | 15:05


Текст:
Игорь Чубаха    Коллаж: Владислав Кунгуров

Не все продавцы квартир рады покупателям, которые берут в банках ипотечные кредиты. Но предложение на рынке недвижимости сегодня превышает спрос. И у продавцов зачастую не остается выбора, кроме как соглашаться на такую сделку.


Комментарии к статье Продажа квартиры под залогом:
loading...
Загрузка...


2015