Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...
06.04.17

ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ СДЕЛКИ

«Купил квартиру, а в ней оказался зарегистрирован человек с правом бессрочного пользования. Покупал через риелтора (организацию). По собранным риелтором справкам, зарегистрированных в квартире не было. Что я могу сделать в настоящее время?».

«Здравствуйте. Помогите разобраться. Купил квартиру (есть договор купли-продажи), где собственником я один. Купил ее у продавца (частное лицо) через риелтора. Квартира ему была передана по очереди администрацией города. Прожив в квартире три месяца, пришла квитанция на оплату на двух человек. При разбирательстве выяснилось, что есть еще лицевой и человек умер. До этого момента квитанции приходили на меня одного. В едином расчетном мне сказали, что счет удалить такой возможности пока нет. Квартира куплена по ипотеке. Как мне быть???»

«Добрый день! Купил квартиру. Через год после покупки пришла повестка в суд. Оказалось, что пять лет назад при приватизации квартиры не были учтены права бывшего мужа продавца квартиры, который находился в местах лишения свободы и в связи с этим был снят с регистрационного учета. Помогите найти юриста, чтобы выиграть дело».

Ответ адвоката: К кому можно обратиться за помощью:

Чтобы удостовериться в юридической чистоте приобретаемого имущества необходимо:

  • получить подтверждение полномочий продавца на реализацию недвижимости;
  • установить факт государственной регистрации права собственности;
  • убедиться в отсутствии обременения на объект недвижимости: квартира не находится в залоге и под арестом;
  • установить личность продавца и подлинность документа, удостоверяющего личность;
  • проверить доверенности на право продажи;
  • установить дееспособность лица, реализующего имущество;
  • выяснить все ли граждане, зарегистрированные по месту жительства в помещении, выписаны и убыли по новому адресу;
  • удостовериться в отсутствии граждан, выписанных по брони;
  • определить иные документы, необходимые для продажи квартиры.

ВНИМАНИЕ: фиксируйте в договоре купли-продажи истинную цену сделки, это позже позволит возместить вероятный ущерб от непредвиденного расторжения договора.

Рассмотрим основные пункты, которые следует подвергнуть тщательной проверке на юридическую чистоту, при совершении сделки по покупке недвижимости

Суд может признать сделку недействительной или удовлетворить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Это может произойти если:


В первую очередь при проверке юридической чистоты недвижимости, необходимо проверить, действительно ли данный продавец является собственником предлагаемой недвижимости или имеет соответствующие полномочия на основании действующей нотариальной доверенности от собственника. Эта доверенность может предъявляться только в подлинном виде, также следует проверить ее действительность и полномочия нотариуса, заверявшего ее (с данной информацией можно ознакомиться в Нотариальной палате и в Государственной регистрационной службе).

Обратите внимание на то, что доверитель может отозвать доверенность в любой момент времени (смерть доверителя также является причиной для отзыва доверенности) и тогда ваша сделка будет совершена по недействительному документу. Чтобы избежать вышесказанного, необходимо сделать запрос на подтверждение нотариусу, выдавшему доверенность.

Следует отметить, что свидетельство о государственной регистрации права собственности является тем документом, который подтверждает право собственности. Данное свидетельство выдается на основании договора дарения, купли-продажи, мены, приватизации, а также на основании свидетельства о праве на наследство и т. п. Учтите, что в наше время сделать подделку печати или штампа очень легко, поэтому тщательно проверяйте подлинность документов.

Обратите внимание!!!

Юридическая проверка продавца.


На этом этапе наши специалисты проверяют подлинность паспорта продавца по таким внешним признакам, как отсутствие исправлений, подчисток, наличие и расположение по порядку всех страниц, срок действия. Также это можно сделать на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ.

Юридическая проверка прав третьих лиц.


Убедиться в отсутствии лиц, которые в ходе развития событий могли бы предъявить возможные права на жилье можно при помощи выписки из домовой книги. С помощью выписки из ЕГРН можно проследить частоту сделок с данным объектом. Получить выписку из ЕГРН можно после оплаты регистрационного сбора, подав заявление в УФРС. С другой стороны собственник имеет возможность получить информацию о лицах, делавших запросы по его недвижимости.


Если квартира из старого жилищного фонда не зарегистрирована в ЕГРН, следовательно, сделок с ней не совершали с 1998 года и она чиста. За подтверждение прав собственника стоит обратиться в Департамент жилищной политики.


Перечень, фактически проживающих в квартире лиц, содержит домовая книга. Для получения выписки из нее, необходимо обращаться в паспортный стол. Чаще всего для получения подобных данных необходимо личное присутствие продавца. Доверенность на получение документов также получают риелторы, курирующие сделку. Крайне желательно присутствие покупателя или его представителя при получении выписок.


Поводом для повышенного внимания должны стать частая смена собственников квартиры, снятие с регистрационного учета лиц, ранее прописанных на данной жилплощади и не зарегистрированных впоследствии по другому адресу, а также временная выписка жильца. Особой осторожности требуют сделки с квартирами, которые ранее продавались на основании доверенности. Проверка таких объектов крайне сложна и требует профессиональных навыков.


В случае, когда в приватизации квартиры участвовали не все зарегистрированные на ее площади жильцы, следует убедиться в том, что в Департаменте приватизации жилья имеется их письменный отказ. Если имеются лица, отказавшиеся от приватизации в пользу других родственников, они сохраняют право пользования жильем пожизненно, даже после продажи.

Что будет, если не проверить юридическую чистоту?


Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку. 


Что может и должно насторожить покупателя?

Другим фактором риска может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (это будет видно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, при этом не понятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были "не чистыми" и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.

Самые большие "сюрпризы" таит в себе возможная недееспособность собственника. Бывает, что продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. На рынке немало "специалистов", которые на этом зарабатывают. При этом вас не спасет даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров. Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что "сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения".

По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку. Этим и пользуются аферисты, против которых идти сложно. Их раскусить практически невозможно, так как они очень тщательно готовятся к сделке.

Что Вы думаете по поводу статьи «Как проверить юридическую чистоту квартиры при сделке?»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!

(голосов:0)
Похожие статьи:

документы для купли-продажи квартиры

Документы для продажи и покупки квартиры необходимо начать собирать заранее. Сразу хочется отметить, чтобы вы, уважаемые граждане, не слушали соседей или коллег, которые якобы разбираются в этом вопросе, потому что недавно продавали или покупали недвижимость.


Дополнительные документы для продажи квартиры

- договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;

- свидетельство о праве собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость.


свидетельство о собственности

  С 1 января 2015 года изменятся Свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

  Свидетельство о государственной регистрации прав (далее именуется - свидетельство) - документ, удостоверяющий проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода права (ст.14 Закона о регистрации).


Комментарии к статье Проверка юридической чистоты квартиры:
Загрузка...
loading...


2015