Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...
06.04.17

Как продать комнату в коммуналке

Как это ни странно, но в нашей стране, особенно в столичных городах, сохранилось довольно много коммунальных квартир. И каждый человек, столкнувшийся с тем, как продать комнату в коммуналке, знает, насколько это бывает сложно и сколько подводных камней может таить в себе такая сделка. Хотя этот сектор рынка недвижимости продолжает оставаться очень активным.

В юридической практике существует понятие преимущественного права. Им обладают собственники остальных комнат данной коммунальной квартиры. Иными словами, прежде чем выставлять свою недвижимость в открытую продажу (можно и без риэлтора), жильцу придется предложить её своим соседям.

В целом порядок действий по продаже части коммунальной квартиры выглядит следующим образом:

Установление собственников комнат

Гражданин, желающий продать данный объект недвижимости, выясняет, кто именно является собственником остальных помещений коммунальной квартиры, поскольку часть комнат могут заселять квартиранты и дальние родственники, а некоторые из них и вовсе могут простаивать.

В течение месяца собственник комнаты в
коммунальной квартире должен получить отказ от
покупки комнаты от своих соседей. Подписи всех
собственников, отказавшихся от
преимущественного права на приобретения
продаваемой площади удостоверяется у нотариуса.
Также соседи должны дать нотариально заверенное
согласие на продажу комнаты, без этого документа
процесс продажи комнаты в коммуналке может
затянуться на долго, а то и довести до суда.
Только после получения согласий можно
продолжать собирать документы для продажи
комнаты
.
В случае согласия одного из сособственников
данной коммунальной квартиры на приобретение
продаваемой комнаты между ним и продавцом
заключается договор купли-продажи, который
подлежит обязательной государственной
регистрации.

Не исключена ситуация, когда согласие на
приобретение комнаты и доли в праве общей
собственности исходит от нескольких
соседей-собственников. Вопрос приоритетного
приобретения комнаты в коммуналке между ними
надо решать по общему согласию или в судебном
порядке.

Правда, некоторые соседи не только тянут с отказом, но и избегают писем с предложением о покупке комнаты. В практике известны случаи, когда соседи просто из соображений мелкой мести месяцами уклонялись от получения направленных им уведомлений. А раз нет зафиксированного факта получения уведомления, то и не начат отсчет срока, в течение которого сосед должен реализовать свое право преимущественной покупки.

В таких ситуациях приходится проявлять искусство дипломатии, а то и обещать соседям материальные бонусы. На помощь готовы прийти риелторы: по словам специалистов, они не вызывают раздражения у соседей, и иногда даже удается убедить упрямцев реализовать и их комнаты, ведь продавать квартиру целиком гораздо выгоднее.

Но когда и этот шаг не помогает, остается только обращаться в суд: если сосед упорно «ставит палки в колеса», это расценивается как препятствие реализации права распоряжения имуществом, и в суде можно потребовать его устранения.

Отчуждаемая комната _____              м² за № 2 принадлежит мне на праве собственности на основании Договора купли-продажи комнаты № ___________ от ________ г., что подтверждает Свидетельство о Государственной регистрации права  ________ от _________ г. Предлагаем Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ.

Согласно   п. 1 ст. 250   Гражданского кодекса РФ Вы имеете право преимущественной покупки принадлежащей мне комнаты, поэтому прошу Вас не позднее одного месяца со дня вручения Вам настоящего заявления написать мне по адресу: г. Москва, бульвар Матроса Железняка д. 16/7, кв. 16, о своем желании или об отказе от приобрести указанную комнату за вышеуказанную сумму.

Обходить процедуру получения отказов от соседей не стоит. Потому как такая продажа может быть с легкостью оспорена и признана недействительной (особенно учитывайте этот момент, если вы выступаете в роли покупателя). Не лучший вариант и продажа через оформление акта дарения. По закону дарение – это сделка, в которой не должны фигурировать деньги. Здесь есть один скользкий момент – если даритель заявит, что он получил деньги за комнату, суд опять таки признает сделку недействительной.

Для совершения сделки продажи Вам понадобится:

Совет юриста:

  • Если дети только прописаны в этой квартире, было бы хорошо их перепрописать по другому адресу. Это не всегда возможно. Дети могут быть прописаны только с папой или с мамой. В исключительных случаях, временно - с другими родственниками. Можно подумать о том, чтобы «сделать» исключительный случай и получить разрешение на перепрописку детей к другим родственникам. Если же такого пути тоже нет, читай следующие пункты.
  • Если доля несовершеннолетних в коммуналке велика (по метражу), а продается дешево, на эти деньги в новой квартире не удается купить столько же метров площади. И ситуация получается «ухудшает права детей». Можно осуществить различные юридические хитрости. Законные и полезные. Об этом лучше проконсультироваться со специалистом. В каждом случае советы разные. Тел. (812)545-42-53.
  • Если несовершеннолетние собственники комнаты в коммуналке продают ее, необходимо согласие органов опеки и попечительства на такую продажу. Его, действительно, сложно получить. Но при ситуации, не ухудшающей права детей, можно. Обращайтесь, поможем.

В нашей практике было сложнейшее дело, когда «Опека» Красногвардейского района отказывалась давать разрешение: изучала-изучала документы, просила дополнительные справки, которых не надо было просить… а потом сказала: нет, не можем разрешить из коммуналки переезжать детям в друхкомнатную квартиру. Пришлось подключать адвоката и доказывать права. В итоге, согласие получили. Но время может уйти, особенно если покупка встречная. Наши адвокаты или помощники адвоката, зная закон, могут решить вопросы с органами опеки достаточно быстро.

Как продать комнату в коммуналке, если у соседки сорок кошек


Они сами печатают договор на машинке, ставят на него самодельную печать нотариуса и спокойно, минуя Москомрегистрацию, направляют этот "документ" в обменное бюро. В "Мосжилсервисе" тоже могут не проверить подлинность представленного им договора, поэтому спокойно выдают обменный ордер на комнату. А соседи, завидев в комнате нового жильца, бегут в прокуратуру или суд с жалобой. И если документы оформлены неправильно, то сделка сразу же рушится. Сейчас немало таких дел находится в суде.


А если же все нормально, то прокурор, изучив документы, объясняет просителям ситуацию и никакого дела не возбуждает. Поскольку федеральное законодательство позволяет обменивать право собственности на право найма.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

(голосов:0)
Похожие статьи:

Уважаемый Виталий. Собственник вправе назначить любую цену и продать комнату  за эту цену. Независимая оценка никаким образом не может принудить соседа продать комнату Вам по той цене, которая будет отражена в отчёте независимой оценки. Единственным условием продажи комнаты третьему лицу, является соблюдение статьи 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки». Виталий, за более подробной бесплатной юридической консультацией по интересующему Вас вопросу Вы можете обратиться в наше «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ» . Телефон (495) 644-4508.


Продажа комнаты в коммунальной квартиреПродажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.


Об этом сказано в п. 6 ст. 42 ЖК РФ.

Сначала надо определить, долевая собственность или совместная

Прежде всего, надо посмотреть, что написано о долях в договоре приватизации:

- долевая собственность граждан, где доли указаны;

- совместная собственность без указания долей?


Комментарии к статье Как продать комнату в коммуналке:
Загрузка...
loading...


2015